부동산 증여 시 부동산에 포함된 임차보증금·담보대출금 등의 채무를 떠넘기고 증여하는 것을 ‘부담부증여’, 채무는 제외하고 부동산만 증여하는 것을 ‘단순증여’라고 한다. 

예를 들어 아버지가 시가 10억 원(보증금 4억 원)의 상가를 아들에게 증여할 때 보증금을 제외하고 상가만 넘기면 단순증여, 상가와 보증금채무를 모두 넘기면 부담부증여에 해당한다.

단순증여 시 증여가액은 10억 원이나 부담부증여 시 증여가액은 10억 원에서 4억 원을 뺀 6억 원이다. 

단순증여는 증여세만 발생하나 부담부증여는 증여가액 6억 원에 대해 증여세, 보증금채무 4억 원 이전에 대해서 양도소득세가 발생한다. 

부담부증여의 경우도 증여만 했을 뿐 받은 돈이 없는데 양도소득세가 발생한다고 하면 선뜻 이해가 되지 않는다. 

그러나 추후 임차인이 보증금을 돌려달라고 했을 때 아버지가 아닌 아들이 4억 원을 상환해야 하므로 부담부증여 과정에서 4억 원의 채무를 아들에게 떠넘기는 것은 아들이 아버지에게 4억 원을 현금으로 준 것과 경제적 효과가 동일하다. 

즉 4억 원을 유상 양도하는 행위와 같아 양도세가 발생하는 것이다.

일반적으로 부담부증여는 이전하는 채무 비중이 늘어날수록 증여세는 줄고 양도세는 증가하면서 일정 비율까지는 총 세금이 감소한다. 

그러나 일정 비율을 넘어서면 양도세 증가가 증여세 감소 효과보다 커져 총 세금이 늘어난다. 

또 증여 물건이 다주택자의 주택이라면 양도소득세율이 중과(2주택 최고세율 65%, 3주택 이상 최고세율 75%)돼 증여세 최고세율 50%를 초과하게 된다. 

다만 내년 5월 9일까지는 다주택자 양도세 중과 한시 배제 기간으로 양도 시 기본세율 및 장기보유특별공제가 적용되므로 중과세율이 적용됐던 주택도 부담부증여를 고려해볼 수 있다. 

즉 증여 물건이 주택인 경우는 양도세가 중과되는 물건인지 또는 비과세되는 물건인지 등에 따라 부담부증여의 유불리가 크게 달라질 수 있다.

증여 방식을 선택할 때 함께 고려해야 할 것이 있다. 바로 상속세 효과다. 

설령 부담부증여 시 양도세 및 증여세의 세금 효과가 유리하다 해도 상속세 세금 효과까지 고려하면 오히려 단순증여가 유리할 수 있어 신중한 판단이 필요하다. 

위 사례처럼 단순증여를 선택할 경우 보증금 채무 4억 원이 아들에게 이전되지 않고 아버지에게 귀속이 된다. 

상속이 개시되면 채무 4억 원은 과세 가액 공제 항목으로 상속재산을 줄여줘 상속세가 최대 2억 원(최고세율 50% 적용 시)까지 절세될 수 있다.

유왕림 재정회계법인 회계사

출처 : https://sedaily.com/NewsView/26EY8RM9IQ